Turizm tesislerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin önemli bir değişiklik yapıldı. 31 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 1 Haziran 2019’dan önce belirli koşulları taşıyan turizm tesisleri, kat mülkiyetine ilişkin yasaktan istisna tutuldu. Ancak düzenleme tüm otelleri kapsamıyor ve otel odalarının farklı kişilere ayrı ayrı satılmasının önünü açmıyor.
31 Ağustos 2026 tarihli ve 33356 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 11706 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, turizm sektöründe özellikle eski tesislerin tapu ve belgelendirme sorunları açısından dikkat çeken bir değişiklik getirdi.
Kararla, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik’in geçici 1’inci maddesine yeni bir hüküm eklendi. Yeni düzenleme, 1 Haziran 2019’dan önce faaliyette bulunan ve belirli şartları karşılayan bazı turizm tesislerinin, mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı yapısı nedeniyle turizm belgelendirmesinde sorun yaşamasının önüne geçmeyi amaçlıyor.
Hayır. Yeni düzenlemeyle Türkiye’deki bütün oteller için kat mülkiyeti yasağı kaldırılmış değil. Karar yalnızca belirli koşulları taşıyan ve 1 Haziran 2019’dan önceki döneme uzanan tesislere yönelik bir istisna getiriyor. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin 13’üncü maddesinin sekizinci fıkrasında konaklama tesislerinin tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilmesine ilişkin hükümler bulunuyor. Bu kapsamda konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devre mülk gibi tapuya şerh edilebilen hakların oluşturulmasına sınırlamalar uygulanıyor. Yeni kararla bu hüküm bazı eski tesisler açısından uygulanmayacak.
Yeni düzenlemede üç şart özellikle öne çıkıyor. İstisnadan yararlanacak tesisin 1 Haziran 2019 tarihinden önce, imar planında yalnızca ticari kullanıma ayrılmış bir alanda bulunması gerekiyor. Ayrıca tesisin kısmi turizm işletmesi belgesi veya turizm işletmesi belgesine sahip olması şartı aranıyor. En kritik koşullardan biri ise kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan konaklama birimlerinin aynı malike ait olması.
Dolayısıyla düzenlemenin kapsamı şu şekilde özetlenebilir:
– 1 Haziran 2019’dan önce ilgili koşulları taşıyan tesisler,
– imar planında yalnızca ticari kullanıma ayrılmış alanda bulunanlar,
– kısmi turizm işletmesi veya turizm işletmesi belgesi bulunanlar,
– kat mülkiyeti/kat irtifakı bulunan konaklama birimleri aynı malike ait olan tesisler.
Bu şartları karşılayan tesislerde Yönetmeliğin 13’üncü maddesinin sekizinci fıkrası uygulanmayacak.
Düzenlemede 1 Haziran 2019 tarihinin seçilmesi tesadüf değil. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik 1 Haziran 2019 tarihinde yürürlüğe girdi. Yönetmelikle konaklama tesislerinin tapu ve bağımsız bölüm yapısına ilişkin yeni kurallar oluşturuldu. Ancak Türkiye’de bu tarihten önce kurulmuş ve tapu yapısı daha farklı oluşturulmuş turizm tesisleri bulunuyor. Yeni düzenleme esas olarak bu tesislerin mevcut mülkiyet yapıları ile daha sonra getirilen turizm mevzuatı arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine yönelik geçiş niteliğinde bir istisna olarak değerlendirilebilir.
Yeni kararın en fazla yanlış anlaşılabilecek kısmı burası. Karar, otel odalarının farklı yatırımcılara ayrı tapularla satılmasını genel olarak serbest hale getirmiyor. Çünkü düzenlemede açık biçimde kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan konaklama birimlerinin “aynı malike ait olması” şartı yer alıyor. Örneğin 2019’dan önce kurulmuş 50 odalı bir turizm tesisinin odaları veya konaklama birimleri ayrı bağımsız bölümler şeklinde tapuya kayıtlı olsa bile bunların tamamının aynı kişi veya şirkete ait olması durumunda, diğer şartlar da karşılanıyorsa yeni istisna gündeme gelebilecek. Buna karşılık 50 konaklama biriminin çok sayıda farklı yatırımcıya ait olduğu bir yapının yalnızca bu karar gerekçe gösterilerek istisna kapsamında değerlendirilmesi mümkün görünmüyor.
Düzenleme, özellikle gayrimenkul yatırımcılarının yakından takip ettiği condo hotel modeli açısından da önemli.
Condo otellerde otel içerisindeki bağımsız konaklama birimleri farklı yatırımcıların mülkiyetinde bulunabiliyor ve tesis profesyonel bir işletmeci tarafından bütün olarak işletilebiliyor. Ancak 11706 sayılı Karar’da getirilen “aynı malik” şartı, yeni düzenlemenin farklı kişilere ait bağımsız otel odalarının satışına yönelik genel bir serbestleşme olarak değerlendirilmesini engelliyor. Bu nedenle karar için “Türkiye’de condo otel modelinin önü tamamen açıldı” yorumunu yapmak mevcut metnin kapsamını aşar.
Kararın özellikle 2019 öncesinde kurulmuş ve mevcut tapu yapısı nedeniyle turizm belgelendirmesinde sorun yaşayan tesisler açısından önem taşıması bekleniyor. Geçmişte mevzuata uygun şekilde oluşturulmuş kat mülkiyeti veya kat irtifakı yapısına sahip bir turizm tesisinin, daha sonra yürürlüğe giren düzenlemeler nedeniyle belge sorunu yaşaması söz konusu olabiliyordu. Yeni istisna, gerekli koşulları taşıyan tesislerde bu sorunun giderilmesine imkân sağlayabilecek. Bu durum özellikle eski otellerin satışı, şirket devri, finansmanı, yeniden yatırımı ve turizm belgesinin korunması açısından da önem taşıyabilir.
Kararın kapsamı sınırlı. Özellikle 1 Haziran 2019 sonrasında oluşturulan tesislerin, gerekli imar ve turizm belgesi şartlarını karşılamayan işletmelerin veya konaklama birimleri farklı maliklere ait olan yapıların otomatik olarak yeni istisnadan yararlanması söz konusu değil.
Bu nedenle yatırımcıların yalnızca tesiste kat mülkiyeti bulunmasına bakarak karar vermemesi; tesisin kuruluş tarihi, imar planı, turizm belgesi ve tapudaki malik yapısının birlikte incelenmesi gerekiyor.
Düzenlemenin en önemli sonucu, geçmişten gelen bazı turizm yatırımlarındaki tapu yapısı ile turizm belgelendirme mevzuatı arasındaki soruna çözüm getirmesi. Özellikle tek bir yatırımcıya veya şirkete ait olmakla birlikte konaklama birimleri tapuda ayrı bağımsız bölümler halinde görünen eski tesisler açısından önemli bir hukuki engel ortadan kalkabilecek. Ancak değişiklik yeni otel yatırımlarında konaklama birimlerinin bağımsız tapularla farklı yatırımcılara satılabileceği anlamına gelmiyor. Bu nedenle karar, turizm sektöründe genel bir “kat mülkiyeti serbestisi” olarak değil, 2019 öncesindeki belirli tesislere getirilen sınırlı bir istisna olarak değerlendirilmeli.
Orijinal Haberi Görüntüle
